东持资产
湖北省武汉市洪山区万利广场B座8楼
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1. **交通便捷性:枢纽级通达能力**
* **火车站核心辐射区:** 复兴北路是徐州传统交通主干道,毗邻**徐州火车站**(直线距离约1公里内)及**徐州汽车客运总站**。这是徐州最重要的铁路、公路客运枢纽,每日汇集大量旅客、商旅人群。
* **主干道贯穿城区:** 复兴北路作为城市南北向主干道,连接鼓楼区与云龙区,可快速通达市中心(彭城广场)、淮海西路商圈,且直连**徐州东站(高铁站)** 高架通道,车程约20分钟。
* **公交网络密集:** 火车站周边公交线路高度密集(如1路、11路、13路等),覆盖全市各区域,公共出行便利性极高。
* **结论:** **绝佳的交通枢纽位置**,天然吸引商旅住宿需求,为酒店业态提供核心客源保障。
2. **商圈成熟度:老城核心商贸区**
* **传统商圈环绕:** 位于**徐州老城核心商贸带**,紧邻徐州历史最悠久的批发零售中心——**朝阳市场**(服装百货批发)及**金地百货商圈**,商业氛围浓厚,配套成熟。
* **专业市场集群:** 周边聚集大量专业市场(如宣武市场、文化宫服装城),带来稳定批发商、采购商人流,中短期住宿需求旺盛。
* **生活配套完善:** 半径1公里内覆盖医院(如徐州第三人民医院)、学校、银行、餐饮等生活服务设施,区域功能完整。
* **结论:** **成熟商贸区核心位置**,商旅住宿需求刚性,且受专业市场人流强力支撑。
3. **人流特征:高流量+精准客群**
* **枢纽驱动人流:** 火车站、汽车站日均客流量**数十万级**,为宾馆提供源源不断的潜在客源(中转旅客、探亲访友、短期商旅)。
* **商贸配套人流:** 朝阳市场、金地百货等老牌商圈日均人流量大,批发商、零售商、采购商等目标客群高度匹配酒店需求。
* **刚性住宿需求:** 区域缺乏高端酒店,经济型/中端酒店需求旺盛,尤其对价格敏感型商旅客群(如批发市场客商)吸引力强。
* **结论:** **巨量且高度精准的住宿客群**(枢纽旅客+商贸从业者),入住率基础稳固。
4. **租金收入潜力:整栋运营+业态适配性**
* **整栋产权优势:** 5169.29㎡为**单一产权整栋商业楼**,无分割产权纠纷,适合整体出租或自主品牌酒店运营,管理成本低、租金收益稳定。
* **酒店业态适配性:**
* **现用途为宾馆酒店**,证明物业结构(客房布局、消防、电梯等)已满足住宿业要求,无需大规模改造即可延续经营,**节省再投入成本**。
* 火车站周边经济型酒店**出租率常年较高**(普遍>80%),按徐州同类区域房价(120-180元/间夜)估算,年营收潜力可达300-500万元。
* **业态转换灵活性:** 若调整用途,可改造为:
* **长租公寓:** 服务周边市场从业者,需求稳定。
* **快捷酒店品牌加盟:** 引入连锁品牌提升溢价(如汉庭、如家)。
* **办公+商业混合:** 低楼层临街铺位可分割为零售/餐饮,高楼层作办公。
* **首封处置权保障:** 我方首封状态在司法拍卖中具备主导权,可快速推进变现或招商,减少资产搁置成本。
* **结论:** **现酒店业态现金流明确,整栋产权易于处置或招商**,且具备多业态转换潜力提升资产价值。
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### **核心优势总结**
| 维度 | 核心优势 |
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| **交通** | 徐州火车站/汽车站核心辐射区,主干道+公交枢纽,商旅客流绝对保障 |
| **商圈** | 老城成熟商贸区(朝阳市场、金地百货),批发零售生态完整,配套成熟 |
| **人流** | 枢纽日均数十万客流+批发市场精准客群,住宿需求刚性且高粘性 |
| **租金潜力**| 整栋产权无纠纷,现酒店业态收益稳定,可延续经营或低成本转型(长租/连锁/办公) |
> **风险对冲提示(仅客观补充):**
> 1. 建筑年代及内部设施状况需现场核实(影响改造成本);
> 2. 火车站周边酒店竞争需调研(定位差异化空间);
> 3. 区域城市更新进度(远期规划影响)。
> **但仅就抵押物本身而言,其交通枢纽属性+成熟商圈+整栋产权结构,在徐州商业地产中属优质抵偿资产。**