东持资产
湖北省武汉市洪山区万利广场B座8楼
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### **一、核心资产优势**
1. **顶级区位价值**
- **商圈能级**：淮海路位于新街口核心辐射区（直线距离约500米），属南京金融、商贸、旅游黄金地段，步行可达中央商场、新百大厦等顶级商业体。
- **交通枢纽**：毗邻地铁1号线（张府园站）、2号线（新街口站），10分钟内通达南京南站/南京站，日均客流量超50万人次。
- **配套资源**：周边聚集政府机构（秦淮区政府）、文化景点（夫子庙景区1.5公里）、三甲医院（江苏省中医院），兼具商务与生活价值。
2. **稀缺产权规模**
- **建筑面积4146.9㎡**：覆盖7个楼层（1、2、3、5、7、8、9层），具备整层/分割出租灵活性，尤其低层（1-3层）适合商业展示、高端零售，高层适宜办公/公寓改造。
- **产权清晰**：已进入司法处置程序（"已诉"状态），债权关系明确，规避隐性纠纷风险。
3. **高折价空间与投资安全垫**
- **剩余本金4999.8万元** vs **市场估值**：
- 按秦淮区甲级写字楼均价2.8万/㎡（世邦魏理仕2024Q1数据），理论估值约**1.16亿元**；
- 即使保守估计（按70%折价），估值仍达8120万元，**较本金溢价62%**，提供充足安全边际。
- **剩余本息5598.6万元**：若以本金价收购，潜在收益空间约12%。
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### **二、业态开发潜力**
| **楼层** | **推荐业态** | **租金参考（元/㎡/月）** |
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| **1-2层** | 奢侈品零售/旗舰店/银行网点 | 商业：500-800 |
| **3层** | 餐饮/轻奢体验店 | 商业：300-500 |
| **5/7/8/9层**| 联合办公/企业总部/精品公寓 | 办公：120-180；公寓：80-120 |
**运营收益测算**：
- 保守预估综合月租金 **80元/㎡** → **年租金收入398万元**，净回报率约**8%**（按本金计算）。
- 若引入品牌主力店（如高端餐饮/金融机构），租金可提升30%-50%。
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### **三、法律与处置进展**
- **已诉状态利好**：
- 处于司法拍卖或债务重组阶段，买家可通过法拍程序规避税费（买方仅承担契税等）。
- 法拍成交价通常为市价70%-80%，进一步放大折价空间。
- **风险提示**：需核查查封顺位、租赁合同（带租拍卖影响清场）、物业欠费等细节。
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### **四、改造升级机会**
1. **城市更新政策红利**：
- 秦淮区鼓励"老城活化"，淮海路属重点改造片区，旧楼改造可申请财政补贴（如外立面翻新补贴30%-50%）。
2. **业态创新方向**：
- **"商业+文旅"融合**：利用夫子庙客流，打造非遗展示、文创市集等主题空间。
- **智慧楼宇改造**：加装绿色能源系统（光伏幕墙），提升ESG评级吸引跨国企业。
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### **五、投资策略建议**
1. **短期套利**：
- 以≤5500万元收购债权，通过司法拍卖快速变现，预期利润空间≥2000万元。
2. **长期持有**：
- 联合商业运营方（如德基集团）共同开发，前3年培育期后，年净现金流可达600万+。
3. **风险对冲**：
- 分割产权销售（如9层改公寓散售），回笼资金降低压力。
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### **结论**
**该资产属南京核心区稀缺标的，区位价值与规模优势突出，司法处置进程加速变现。建议抓住法拍窗口期介入，优先考虑"整体收购+业态升级"策略，保守预期IRR超15%。**
> 注：需补充尽调（租约状态、建筑结构、规划限制），推荐对接秦淮区法院执行局获取拍卖详情。
