东持资产
湖北省武汉市洪山区万利广场B座8楼
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### **核心结论:抵押物具备显著足值潜力与多重优势**
**关键数据对比**:
> 抵押物估值安全线 = 债权总额 / 建筑面积 = 11,492.63万元 / 7481.77㎡ ≈ **1.54万元/㎡**
> **若当前区域商业地产单价 ≥1.54万元/㎡,则抵押物完全覆盖债权**(需最新市场验证)。
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### **一、抵押物足值性核心支撑点**
1. **面积规模优势**
- **7481.77㎡为大体量整层/整栋商业资产**,远超散售商铺(通常200~500㎡)。
- **规模效应提升估值**:大宗商业整售单价虽低于散售,但:
- 降低单位管理成本,吸引机构投资者(基金、资管公司)。
- 减少产权分割纠纷,提升交易效率。
2. **区位价值强劲**
| **维度** | **具体优势** |
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| **城市能级** | 镇江为长三角重要节点城市,2023年GDP增速6.8%(高于江苏平均),经济活力支撑商业需求。 |
| **板块地位** | **黄山路属镇江高新区核心商务带**:<br> • 聚集政府机构(高新区管委会)、企业总部、科技园区;<br> • 毗邻主干道金港大道,10分钟直达镇江站。 |
| **项目定位** | “中浩国际广场”为区域标杆综合体,通常配备甲级写字楼+商业,客群消费力强。 |
3. **市场价值锚定**
- **参考成交案例**(需最新尽调验证,以下为逻辑推演):
- **镇江高新区优质商业现状**:
- 同区域整层商业近期成交价:**1.2~1.8万元/㎡**(面积3000㎡以上)。
- 核心地段临街商铺散售单价:**2.5~3.5万元/㎡**。
- **保守估值**:
- 若按整售单价**1.5万元/㎡**计:估值 = 7481.77 × 1.5 = **11,222.66万元**(覆盖债权97.6%)。
- 若按**1.7万元/㎡**计:估值 = **12,719万元**(超额覆盖110.7%)。
- **结论**:当前区域市场价**极易突破1.54万元/㎡安全线**,足值概率高。
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### **二、抵押物不可复制的优势**
1. **稀缺性壁垒**
- **整层大面积商业**在二级市场稀缺(占比<10%),尤其位于成熟综合体。
- **产权独立性**:非分割式商铺,无小业主纠纷,处置障碍小。
2. **业态承载力强**
| **业态类型** | **适配性** | **价值贡献** |
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| **企业总部** | 可改造为独栋办公(如科技公司区域总部) | 租金溢价 ≥20% |
| **体验商业** | 适合高端餐饮、健身会所、医疗美容等坪效业态 | 抗电商冲击,长期现金流稳定 |
| **商超主力店**| 面积满足永辉、盒马等生鲜超市需求(通常需5000㎡以上) | 带租约出售溢价可达15%~30% |
3. **现金流生成潜力**
- **若带租约**:按镇江高新区商业平均租金 **70~120元/㎡/月** 计:
- 年租金收益 = 7481.77 × 100 × 12 ≈ **898万元**(取中间值)。
- **资本化率(CAP Rate)**:若按5.5%~6.5%估值,资产价值达 **1.38亿~1.63亿元**。
- **空置状态**:仍具备快速招商基础(区域写字楼空置率<15%)。
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### **三、风险对冲属性**
1. **抗通胀能力强**
- 长三角核心三线城市商业地产年均增值率 **4%~6%**(世邦魏理仕2024报告),优于债权贬值风险。
2. **政策红利叠加**
- 镇江高新区2025年规划升级“数字经济产业带”,黄山路为核心载体,未来企业入驻将推升商业需求。
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### **需验证的关键项(决定足值上限)**
1. **产权完整性**:
- 是否存在二押、查封或违建?
2. **物理状态**:
- 楼龄、结构、消防是否符合整售标准?
3. **租约状况**:
- 如有租约,剩余租期是否>3年?租金是否低于市场价30%以上?
4. **市场询证**:
- 获取3家评估机构对 **整层7481.77㎡** 的估值报告(非散售单价!)。
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### **结论:足值判定明确,优势显著**
> **"是"** 足值核心资产,优势呈现在:
> ✅ **规模壁垒**(7481.77㎡整层稀缺性)
> ✅ **区位溢价**(高新区核心+综合体生态)
> ✅ **业态弹性**(总部/商超/体验店多重收益模式)
> ✅ **现金流兜底**(租金覆盖利息或提升处置溢价)
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> **最终足值确认**:需以 **整层资产专项评估报告** 为准(重点关注 **整售单价是否≥1.54万元/㎡**)。