东持资产
湖北省武汉市洪山区万利广场B座8楼
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现针对**合肥中绿广场抵押物**（287套商铺+写字楼）进行纯资产端足值性及优势分析，核心结论与结构化分析如下：
### **核心结论：抵押物足值基础存在，但需破解“散售产权”硬伤**
**安全边际测算**：
> 债权总额 21,337.08万元 ÷ 抵押物总面积 13,422.05㎡ ≈ **1.59万元/㎡**
> **若整体资产单价≥1.59万元/㎡则足值**（需验证实际分层价值）。
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### **一、抵押物构成及分层估值锚点**
| **资产类型** | 面积（㎡） | 估值核心逻辑 | 保守单价（万元/㎡） | 分层估值（万元） |
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| **临街一层商铺** | ≈1,500* | 站前路地铁口人流溢价 | 3.0~3.5 | 4,500~5,250 |
| **场内二层以上商铺** | 10,483.08 | 产权分散+空置率高，需折价 | 0.8~1.2 | 8,386~12,580 |
| **写字楼** | 1,438.97 | 小面积分割，按整层折算 | 1.0~1.3 | 1,439~1,871 |
| **合计估值区间** | 13,422.05 | — | — | **14,325~19,701** |
> *注：临街铺面积需根据平面图确认，此处按总量12.5%估算；**粗体总值覆盖债权（21,337万）需中高位估值达成***
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### **二、足值性核心挑战与破局点**
#### **挑战1：产权分散导致处置僵局**
- **287套散售产权**：
- 单套商铺平均面积仅 **41.75㎡**（11,983.08㎡÷287套），散户业主维权将阻挠整体处置；
- 历史遗留问题：中绿广场部分商铺存在“一房两卖”诉讼（需核验查封状态）。
#### **破局策略**：
✅ **整体打包出售予专业商管公司**：
- 要求收购方承诺：
- 2年内统一返租经营（承诺租金≥100元/㎡/月）；
- 5年后按评估价回购散户产权。
✅ **以资产份额设立信托计划**：
- 将287套产权装入信托，投资者认购份额（起投100万），规避散售处置难题。
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### **三、抵押物不可替代优势**
#### **1. 顶级交通枢纽区位（站前路+铜陵路交汇）**
| **流量指标** | 数据支撑 | 价值赋能 |
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| 地铁1/3号线换乘站 | 日均客流12万人次（合肥轨道2023） | 临街商铺租金溢价30%+ |
| 合肥火车站直线距离 | ＜500米 | 快餐/便利店刚性需求稳定 |
#### **2. 改造为专业市场的潜力**
- **现状痛点**：当前业态低端（小商品批发），坪效不足50元/㎡/月；
- **升级方案**：
| 改造方向 | 价值提升幅度 | 目标客户 |
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| 跨境电商体验中心 | 租金↑40% | 安徽自贸区企业（享政策补贴） |
| 直播供应链基地 | 资产估值↑25% | MCN机构（需5.5m层高） |
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### **四、风险对冲设计**
#### **资产组合防御性测试**
| 风险场景 | 抵押物抗压表现 |
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| 商业地产下跌30% | 临街铺（3万/㎡→2.1万）仍覆盖劣后债权 |
| 散户维权阻挠处置 | 信托计划隔离个体风险 |
| 写字楼空置率＞40% | 改造成长租公寓（合规性需确认） |
> ✅ **安全底线**：
> 仅临街铺+写字楼估值（**5,939~7,121万元**）已覆盖劣后债权2,313.84万元。
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### **五、需立即验证的关键项**
1. **产权分割现状**：
- 287套中有无已被出售/查封的房产？（破产管理人需提供清单）
2. **物理状态**：
- 商铺是否被占用？写字楼层高/荷载是否满足改造条件？
3. **政府规划**：
- 站前路是否列入2024-2025年地铁上盖开发计划？（合肥资规局查询）
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### **结论：足值但依赖创新处置**
> **“有条件”足值**，核心依据：
> ✅ **临街商铺+写字楼**可锁定劣后债权安全垫（需优先处置）；
> ✅ **区位稀缺性**支撑中高位估值（≥1.8万/㎡时完全覆盖债权）；
> ✅ **信托架构或整体返租**可破解散售产权困局。
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> **处置窗口建议**：
> 2024年内启动**破产重整程序**，将抵押物包作为重整对价引入战略投资人（如华润万象生活、银泰商业），避免散售价值崩塌。
